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重磅!这个决定改变绍兴城南楼市走向!

更多资讯请访问绍兴房产网www.sxfcw.org    文章类型: 楼市快讯         点击数:380   加入时间:2018-10-30 10:28:22

近期,一则决定“谁能决定城南楼市走向”的广告画面流传开来,略暗的酒红底色配上鲜艳的黄色字体,不仅仅是醒目,更平添了几分“挑战”的味道。


网友热议截图


九月越城区楼市成交量急速下跌,国庆小长假,楼市更是遭遇四年来最冷的“黄金周”,不少原本打算出手买房的人开始迷茫、观望,在此背景下还敢“出街”如此霸气的广告,开发商到底是真有底气,还是在玩营销噱头?


壹 | 这是个什么样的“决定”?


从广告画面中一眼可知,即将面世的大家·映江南将自己定位为决定城南楼市走向的楼盘,那么这是个什么样的决定呢,不妨从地段、产品、价格,这三个房产价值的核心要素去分析。


大家·映江南 城南区位图


首先,地段上这里并不唯一。

所谓决定走向,最大的可能就是在一个区域内的“孤盘”,周边没有竞品,只要地缘客户有购房需求,就只能到这里;而目前城南正在开发的项目有不少,已经开盘和即将开盘的,总供应量加起来超过2000套,因此,这个决定肯定不是地段方面。


其次,产品类型上竞品不少。

大家·映江南项目的规划早已公示,高层+洋房+排屋的全套组合,教科书级的“拉高拍低”布局,三大类产品分别对应不同客群,刚需-改善-二改,只要有需求,人人有房可买。这样的小区虽然城南片区目前没有直接对应的项目,但周边高层、洋房、排屋(叠墅)都有不少竞品,产品上也是各有千秋,因此在产品类型上优势也并不明显。


不是地段,也不是产品,作为房产项目,那只剩下价格了。


贰 | 动价格到底有多大底气?


决定房产价格的因素是多方面,但最核心的要素就是土地价格,面粉便宜了面包定价就游刃有余,这个道理并不复杂。


从先天条件看,大家·映江南的确有底气。


大家·映江南的地块是2014年1月28日挂牌出让的,当时恰逢楼市成交低迷,楼面均价仅为2616元/平方米;后来虽然股权发生变更,北京首创退出,杭州大家房产入驻,但时间窗口恰逢2016年年底,绍兴土地市场还在启动阶段,因此,消息源头透露出来的消息,楼面价依然远低于周边项目。



绍兴楼市中,类似的情况在镜湖也发生过,“神盘”海樾传奇之所以能引发轰动效应,除了镜湖板块的上涨预期外,更重要的就是土地价格远低于周边,在备案价的压制下,形成了一手房和二手房的价格倒挂,诱发催生了溢价空间。


大家·映江南示范区实景图


这一次,毫无疑问大家·映江南在城南板块也站到了类似的位置上。


除了土地价格,外来开发商在绍兴的前期表现也是重要参考因素。


都说外来和尚好念经,但在绍兴楼市中也有不少水土不服的先例,比如景瑞地产黯然退出,中海地产浅尝辄止,都是因为项目开发就遭遇了挫折。


与之相比,大家房产在绍兴的开发可谓顺风顺水。


从2017年推出到现在,这家杭派国企开发商踩准了绍兴楼市的一波升浪,前期获利可谓盆满钵满。


有了充裕的资金面为基础,映江南作为项目的二期也有了更多操作空间,尤其是在价格方面贴近市场变化,不激进地追求利润数字,通过积累口碑,为更多高净值客户落户创造条件,也是应有之义。


大家·映江南示范区实景图


叁 | 价格到底能动到成么程度


木桶乘水的量,是由最短的那一块板决定的,同样的,板块的房价,也是由同类产品中最低的项目决定的。


为了争夺话语权,不少板块都开始了“喊底价”,袍江、柯岩、城西都有项目将最低均价拉到1.2万元左右的区间,基本回复到了2年前的水准,也借此在逆市中收获了一波流量。


与之相比,城南板块的价格一直相对稳定,这次映江南如果要动价格,最低的起价将是重要的指标。

按照房产开发惯例,“拉高拍低”的项目中,高层的价格往往是最低的,因此,在映江南项目东侧的4幢高层住宅,无疑对整个城南区域的房价有着极大影响。



目前,城南区域在售的新房项目中,高层均价普遍在1.8万元/平方米以上,有些没有开盘的项目,销售人员对外介绍的预估价格,也在1.6万元/平方米左右,对于刚需人群而言,怎样的价格差才能打动他们呢?



参照其他板块的先例,当单价差上升到三四千元的时候,刚需客户就会极为敏感,因此,笔者在此大胆猜测,未来映江南项目高层的均价,有望进入1.4万元/平方米的价格段,也就是说,一套119平方米的三室两厅两卫,总价在170万元以内。


肆 | 多一些比较少一点后悔


买房是现在中国家庭最大宗的消费行为,谨慎是必须的,因此多一个参考项目,增加一些比较的维度,对于买房来说肯定是更好的选择。


放眼越城区的住宅供应,目前新开项目普遍距离老城区10公里以上,相比之下大家映江南距离老城区的距离是较近的,家门口一条南北贯通的解放路直通银泰,穿透老城区,直通镜湖,出行十分便捷。


大家·映江南楼座图

此外,价格也是需要重点考虑的,现在不少热门板块的新项目的单价已经冲到2万+,在绍兴这样一个城区面积并不大的地级市,用相对合适的价格换取更好的生活体验,不失为一个选择;因为从生活习惯上看,绍兴的大多数人的生活圈还在老城区。



从未来发展的前景看,9月底省发改委批复了绍兴市城市轨道交通1号线工程初步设计,其中玉山路站就位于解放路与玉山路交叉口,沿解放路南北向布置。本站为地下两层岛式车站,站台宽度11米,车站总建筑面积约为12228平方米……这个车站就在该项目的西侧。


实现不了的大话叫装逼,能用行动实现的豪言壮语叫牛逼,当一个项目拥有:地段,价格和地铁加持三大要素支撑——



决定城南楼市走向这句话,

就值得拭目以待。


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出处:绍兴楼市
 
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